Maklerfrei. Provisionsfrei. Direkt vom Eigentümer.
Modernes Toskana-Haus mit Sauna, Pool, PV-Anlage & Doppelgarage
Kaufpreis: 1.099.000 €
Provisionsfrei direkt vom Eigentümer.
Sie suchen ländliche Ruhe und moderne Ausstattung bei guter Anbindung nach München?
Dieses gepflegte Toskana-Haus in 94099 Ruhstorf a. d. Rott bietet all das – nur ca. 1,5 Stunde von der Landeshauptstadt entfernt. Mit der geplanten Fertigstellung der A94 (2027) wird die Pendlerstrecke noch schneller.
Objektdaten im Überblick:
• Haustyp: Toskana-Stil, Baujahr 2011, Ziegelmassivbau
• Wohnfläche: ca. 150 m²
• Nutzfläche: ca. 105 m²
• Grundstück: ca. 1.070 m²
• Zimmer: 5 + 2 im Keller
• Energieklasse: A (Endenergiebedarf: 45,7 kWh/m²*a)
• Zustand: neuwertig
• Verfügbar: nach Vereinbarung
• Internet: DSL, Glasfaser im Ausbau (2026)
Wohnen & Technik:
• Helle, offene Raumaufteilung
• Treppe mit Edelstahlhandlauf
• Fußbodenheizung in allen Räumen
• 3-fach verglaste Fenster, teilweise elektrische Rollläden & Jalousien
• Videoüberwachung außen, Enthärtungsanlage
• Neue Brennwertheizung (2024)
• Sat-TV, Gäste-WC
• Hark Dauerbrand Kaminofen
Küche:
• Maßgefertigte Einbauküche (Siemens): Induktionsfeld, Dampfbackofen, Spülmaschine, Kühlschrank, Dunstabzug
• Wäscheabwurfschacht (OG/EG) in den Keller
Bäder:
• 2 Bäder + Duschbad im Keller
• Bodengleiche Duschen mit Regenduschkopf, Badewanne
• Dusch-WCs, Doppelwaschtische, Spiegelschränke
• Handtuchheizkörper (Kombi-Heizung)
Keller:
• Tageslichtbad mit Dusche
• Sauna
• Hobbyraum mit Wohnraumhöhe
• Wasch-/Trockenraum
• Technikraum mit Sandfilteranlage für den Pool
Außenbereich – naturnah & gepflegt:
• Beheizbarer Pool mit Solarabsorber (Mai–Oktober)
• Große, überdachte Terrasse mit Beleuchtung
• Doppelgarage mit Stromanschluss & Regalsystem
• 2 Gartenhäuser, Vorbereitung für elektrische Einfahrtstore
• Weitere Stellplätze möglich (z. B. Carport)
• Ebener Garten mit Sichtschutzhecken, Freiraum zu Nachbarn
• Gewächshaus, 2 Wasseranschlüsse, Außensteckdosen
• PV-Anlage mit 11 kWh Speicher + Notstromfunktion
Lage – perfekt für München-Pendler & Naturliebhaber
Ruhstorf an der Rott liegt in Niederbayern, in ruhiger Wohnlage (Sackgasse) mit viel Privatsphäre. Beste Infrastruktur mit Supermärkten, Ärzten, Apotheken, Banken und Bahnanschluss (RB & RE) Richtung Passau, München und Österreich. In wenigen Minuten sind Sie in der idyllischen Barockstadt Schärding (AT).
Verkehrsanbindung:
• A94 (2027): Noch schnellere Verbindung nach München
• A3 Richtung Regensburg, Passau, Linz
• Bahnanschluss vor Ort
• Thermenregion, Radwege, Spielplätze, Sportangebote, Schulen & Kitas im Ort
Fazit – Ihr neues Zuhause mit Urlaubsgefühl
Ob Familie, Homeoffice oder Pendler – dieses Toskana-Haus vereint Komfort, Energieeffizienz und Naturverbundenheit.
Für eine optimale Planung steht eine 3D-Visualisierung zur Verfügung.
Energieklasse
A
Wichtig zu wissen:
Energieklasse: A (Endenergiebedarf: 45,7 kWh/m²*a)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf den Punkt gebracht
Das GEG regelt die energetischen Anforderungen an Immobilien in Deutschland. Für Käufer bedeutet das vor allem Planungssicherheit bei der Sanierung:
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Nachrüstpflichten: Nach einem Eigentumswechsel müssen bestimmte Maßnahmen (z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke, Austausch von Kesseln über 30 Jahre) oft innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden (§ 47 GEG).
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Bauteile im Blick: Bei Sanierungen von mehr als 10 % der Fassadenfläche greifen energetische Optimierungspflichten (§ 48 GEG). Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen isoliert sein (§ 71 GEG).
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Transparenz: Unsere Immobilien sind nach aktuellen Standards dokumentiert, damit Sie Ihre Sanierungskosten präzise kalkulieren können.
Zukunftsausblick: Strengere Vorgaben ab 2025/2026
Die EU-Richtlinie (EPBD) verschärft den Fahrplan bis 2026 zusätzlich:
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Solarpflicht: Ab 2025 wird die Installation von Photovoltaik bei Neubauten oder Dachsanierungen in immer mehr Bundesländern (z. B. Bayern, Bremen) zur Pflicht.
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Sanierungspfade: Der Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden muss bis 2030 um 16 % und bis 2035 um ca. 21 % sinken.
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Nullemissions-Standard: Ab 2030 müssen alle Neubauten emissionsfrei sein.
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Fossiler Ausstieg: Bis 2040 sollen Öl- und Gasheizungen vollständig aus Gebäuden verschwinden.
Fazit: Eine energetisch optimierte Immobilie ist heute mehr denn je eine Investition in langfristige Wertstabilität und niedrige Betriebskosten.